Acheter une passoire thermique : mauvaise idée ou bonne affaire ?

Acheter une passoire thermique à prix réduit peut sembler une excellente idée. Jusqu'au moment où le devis des travaux arrive. Un appartement proposé à 145 000 € au lieu de 180 000 € pour un bien comparable rénové affiche une décote de 35 000 €. Mais cette différence suffit-elle à transformer un logement énergivore en investissement rentable ?

La réponse tient moins dans le prix affiché que dans quatre éléments : le coût total de l'opération, les travaux réellement nécessaires, la date à laquelle le logement pourra être loué et les revenus qu'il pourra produire. Autrement dit, la bonne affaire ne se mesure pas au moment de signer le compromis, mais une fois tous les chiffres réunis.

La décote est-elle suffisante ?

Une annonce immobilière affiche un appartement ancien de 55 m² à 145 000 €, classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans le même quartier, des appartements comparables et rénovés seraient proposés autour de 180 000 €.

Le vendeur met naturellement en avant la différence de prix : 35 000 €. L'acheteur, lui, devrait surtout se demander combien coûtera réellement la transformation du logement.

Cette décote immobilière représente environ 19,4 % du prix de référence de 180 000 €. Mais encore faut-il que ce prix de référence corresponde à des transactions comparables, et pas simplement à d'autres annonces dont les vendeurs espèrent obtenir le montant affiché.

La surface, l'étage, l'exposition, l'emplacement, l'état de la copropriété et les prestations du logement peuvent justifier des différences importantes. Avant toute comparaison, il faut donc établir une valeur de marché crédible.

Acheter une passoire thermique : le calcul complet

Prenons un investissement locatif DPE classé G, entièrement fictif. L'objectif serait de réaliser une rénovation énergétique suffisante pour rendre le logement conforme à la réglementation locative et améliorer durablement son confort.

Voici une estimation pédagogique, avant toute aide publique éventuelle et sans prétention à représenter un devis ou les prix moyens d'un secteur géographique.

Résultat : l'appartement payé 145 000 € coûte finalement 200 000 € à l'investisseur, soit 20 000 € de plus que le prix de référence du logement rénové.

Cette comparaison n'est pas encore une conclusion définitive. Un logement rénové acheté 180 000 € supporte également des frais d'acquisition, et éventuellement des dépenses complémentaires. Toutefois, elle révèle que la remise affichée ne suffit pas à justifier l'opération.

Il faut désormais confronter le coût complet du bien à sa valeur de marché après travaux et à ses revenus locatifs possibles.

DPE : ce que le propriétaire peut réellement louer

En France métropolitaine, le calendrier de décence énergétique s'applique notamment aux baux d'habitation signés, renouvelés ou tacitement reconduits selon les échéances réglementaires.

Les seuils prévus sont les suivants :

Ces échéances concernent ici les critères de décence énergétique des locations d'habitation en métropole. Elles ne signifient pas que tous les occupants de logements G ont dû quitter leur logement en janvier 2025. Il faut distinguer la conclusion d'un nouveau bail, son renouvellement et la poursuite d'un bail en cours.

L'interdiction location classe G est donc une question déterminante pour l'acquéreur bailleur. En octobre 2026, acheter un appartement classé G en prévoyant de le louer immédiatement dans le cadre d'un nouveau bail d'habitation ordinaire en métropole n'est pas un projet conforme aux critères énergétiques requis.

Les logements F et G font également l'objet de restrictions relatives à la révision des loyers, selon les conditions et dates applicables. Ce point doit être intégré à toute projection de recettes.

Les règles détaillées sont consultables sur Service-Public : logement à louer décent et sur la révision des loyers des logements énergivores. Les dispositions propres aux territoires ultramarins doivent être vérifiées séparément.

Attention à l'évolution du calcul du DPE en 2027

Un changement réglementaire doit également être pris en compte avant l'acquisition.

Depuis janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est fixé à 1,9, contre 2,3 auparavant. Un nouvel arrêté publié en août 2026 prévoit son abaissement à 1,7 au 1er janvier 2027.

Cette évolution pourra améliorer l'étiquette de certains logements chauffés à l'électricité, sans réalisation de travaux supplémentaires. Les diagnostics encore valides pourront faire l'objet d'une attestation actualisée selon la procédure annoncée.

Mais il serait imprudent de présumer qu'un logement classé G passera nécessairement en F ou en E. Le résultat dépend de ses caractéristiques précises, et une amélioration de l'étiquette ne supprime pas les problèmes éventuels de confort, d'humidité ou d'isolation.

Le ministère chargé de la Transition écologique détaille cette modification publiée le 31 août 2026 et applicable à compter du 1er janvier 2027.

La copropriété peut changer le budget

Dans un appartement, il ne suffit pas d'obtenir un devis pour remplacer les fenêtres et améliorer le chauffage. Une partie de la performance énergétique dépend de l'immeuble entier.

Une isolation des murs par l'extérieur, des travaux sur la toiture, la ventilation collective ou certaines interventions sur les façades peuvent dépendre de décisions de copropriété et d'autorisations particulières.

Or une rénovation privative ne permet pas toujours d'atteindre seule la classe DPE envisagée. Les contraintes techniques, les ponts thermiques, les façades protégées ou le mode de chauffage collectif peuvent limiter les solutions disponibles.

Avant de signer, l'acquéreur doit notamment examiner les procès-verbaux récents d'assemblée générale, les charges, le fonds de travaux, les travaux votés et ceux envisagés, le plan pluriannuel de travaux lorsqu'il est applicable, ainsi que les informations énergétiques collectives disponibles.

Il faut aussi vérifier la répartition des dépenses entre copropriétaires et les éventuels appels de fonds à venir.

Il faut également distinguer les travaux autorisés, ceux qui nécessitent un accord et ceux qui demeurent simplement envisagés. Un projet de copropriété n'est pas un chantier certain, mais il peut représenter une exposition financière importante.

Quel rendement après les travaux ?

Imaginons que l'appartement puisse être loué 850 € par mois une fois rénové. Ce loyer est une hypothèse fictive, à confronter au marché local et aux règles éventuelles d'encadrement.

Avec douze mois intégralement loués, les loyers théoriques atteignent 10 200 € par an.

Sur le budget global de 200 000 €, le rendement brut théorique est donc de :

10 200 / 200 000 × 100 = 5,10 %.

Ce chiffre reste insuffisant pour décider. Il ne tient pas compte des charges du propriétaire ni des périodes sans locataire.

La rentabilité après travaux ressort ainsi à 3,27 % par an environ, avant fiscalité personnelle, financement récurrent et éventuels frais de gestion locative supplémentaires.

Cette mesure n'est ni un rendement garanti ni le taux de rentabilité interne du projet. Elle sert uniquement à comparer des biens sur une base cohérente.

Pour un appartement déjà rénové acheté 180 000 €, supposons 14 000 € de frais d'acquisition et 3 000 € de dépenses initiales, soit 197 000 € au total. Avec le même loyer et les mêmes charges annuelles, le rendement net d'exploitation serait d'environ 3,31 %.

Dans ces hypothèses, le bien rénové affiche un coût total inférieur et un rendement légèrement supérieur. Cela ne signifie pas que les logements énergivores sont toujours de mauvais investissements, mais que la décote initiale doit être jugée sur le prix de revient final.

Le financement modifie encore l'analyse : intérêts, assurance emprunteur et remboursements du capital influencent la trésorerie. Le remboursement du capital n'est toutefois pas une charge d'exploitation comparable à l'entretien ou à la taxe foncière.

Trois scénarios qui changent le résultat

Le budget de départ est rarement le seul scénario à examiner.

Dans le troisième scénario, le revenu est calculé sur six mois de loyers, soit 5 100 €, diminués des 2 820 € de charges annuelles retenues dans notre simulation. Il remplace donc l'hypothèse habituelle de onze mois loués et ne cumule pas deux fois les vacances locatives.

Ce troisième rendement correspond uniquement à la première année considérée, et non à une performance annuelle durable. Le surcoût financier d'un retard supplémentaire éventuel n'est pas ajouté à cette simulation et devrait être calculé selon le prêt effectivement souscrit.

Un décalage de la date de mise en location peut aussi obliger l'investisseur à assumer pendant plusieurs mois les échéances du crédit, les charges et les autres dépenses du bien sans recettes locatives.

À l'inverse, une négociation supplémentaire du prix ou un chantier réalisé pour un coût inférieur aux devis initiaux pourrait améliorer le résultat. Ces éléments ne doivent pas être anticipés comme des certitudes.

Les vérifications avant de signer

Un acquéreur peut préparer une grille simple de faisabilité avant de s'engager.

• Valeur : les 180 000 € de référence correspondent-ils à des ventes réellement comparables ?
• Diagnostic : le DPE est-il valide, à jour et cohérent avec les caractéristiques du logement ?
• Travaux : dispose-t-on de devis précis, de délais réalistes et d'une estimation de la classe énergétique après intervention ?
• Copropriété : existe-t-il des travaux votés, des difficultés financières ou des autorisations nécessaires ?
• Location : le loyer envisagé est-il compatible avec le marché et les règles applicables ?
• Trésorerie : combien de mois peut-on supporter les charges et remboursements sans loyers ?
• Revente : quelle serait la conséquence d'une revente moins favorable que prévu ?
• Aides : les éventuelles subventions sont-elles effectivement accessibles au projet et compatibles avec ses engagements locatifs ?

Concernant les aides, le portail public France Rénov' consacré aux propriétaires bailleurs et son simulateur permettent d'examiner les dispositifs existants. Leur obtention dépend notamment du projet, du logement, des ressources et des critères en vigueur. Une estimation d'aide n'est pas une décision d'attribution.

Un point mérite une attention particulière : un chantier finançable n'est pas nécessairement un chantier rentable. Et une amélioration du DPE ne garantit pas une revente à un prix supérieur au coût engagé.

Pour replacer ce type d'investissement dans une stratégie patrimoniale plus large, vous pouvez également consulter notre analyse Immobilier locatif ou SCPI : où placer son argent en 2026 ?.

Une bonne affaire, à quelles conditions ?

Acheter un logement énergivore peut rester pertinent lorsque la décote couvre réellement les travaux et les risques, que le calendrier de rénovation est maîtrisé, que le marché locatif est suffisamment solide et que l'investisseur possède une trésorerie adaptée.

En revanche, une acquisition dont la rentabilité dépend d'aides incertaines, de travaux encore non autorisés ou d'une revente optimiste présente une fragilité qu'un prix d'annonce attractif ne suffit pas à compenser.

La véritable question n'est donc pas : « Combien économise-t-on sur le prix d'achat ? » mais « Combien coûte le logement une fois prêt à remplir son objectif ? »

Questions fréquentes

Dans notre article du 27 octobre, nous aborderons une autre question immobilière : combien coûte un prêt relais pour acheter avant de vendre ? Ce lien sera accessible après la publication de l'article.